Рынок земель сельскохозяйственного назначения. Современное состояние рынка земли рф

Главная

Виды

04.07.2013 Менеджмент 5452

Ксения Третьякова

генеральный директор компании Value ARKA consulting

Рынок земли, как правило, очень хорошо отражает общую ситуацию в отрасли, для которой она предназначена. На сегодняшний день рынок земли сельскохозяйственного назначения – это рынок покупателя. В целом, объем предложения большой и намечен тренд на снижение стоимости.

Предложение в значительной степени превышает спрос. Несмотря на это, многие продавцы ориентируются на те суммы, которые они вложили в землю или имущественный комплекс. Учитывая, что приобретались наделы зачастую еще на докризисной волне, сейчас психологически перестроиться сложно, продажи по текущим ценам будут означать фиксацию убытков. Тем, у кого нет финансовой подушки для ожидания роста цен, приходится играть по рыночным правилам, существенно снижать цену, помогая обеспечивать покупателю приемлемые показатели по проекту. В этой связи скидки на торг в среднем составляют 15-20%, доходя местами до 30%. По отдельным участкам цены сделок могут отличаться от цен предложений в разы.

Два подхода и профессиональный расчет

Чтобы сориентироваться в ценах, покупателям имеет смысл отталкиваться от цен на те участки (из потенциально подходящих), которые стоят дешевле всех. Как правило, они экспонируются (выставляются) более года, а иногда и нескольких лет, цены на них уже несколько раз снижались и они максимально близки к тем ценам, по которым их в итоге купят.

Профессиональные оценщики проводят более углубленный анализ для расчета стоимости земли. Традиционно наиболее применимы два подхода – сравнительный и доходный.

Сравнительный подход основан на сравнении цен на участки с сопоставимыми характеристиками и построении математической расчетной модели, учитывающей различия между объектами-аналогами и оцениваемым участком.

Доходный подход опирается на денежный поток, который генерирует или способен генерировать оцениваемый участок.

Сравнительный подход к оценке земли

При отборе объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода оценщики опираются на ценообразующие факторы, сложившиеся на рынке сельхозземель.

Здесь важно правильно оценить потенциал участков. Например, ценообразование в районах, где активно проводится изменение категории земли, в земли населенных пунктов или земли промышленности (в Ленинградской области это Всеволожский и Кингисеппский районы), значительно отличается от тех, где это практикуется в меньшей степени.

Местоположение

Локация – вот что самое важное в земле. В первую очередь, это глобальные характеристики местности – общее социально-экономическое состояние территории. Так, например, участки в Московской и Ленинградской областях, как правило, дороже, чем в остальных регионах России.

Второй уровень характеристик локации - это характеристики, отражающие близость к потребителю, а также удобство организации труда на полях. В частности, преимущественное влияние на стоимость в данном аспекте оказывают близость к трассам, административному центру и населенным пунктам с человеческими ресурсами.

Локация – это первый фактор (после функционального назначения), по которому оценщики отсекают из предложений на рынке отличные от оцениваемого объекты.

При построении математической модели данному фактору присваивается наибольший вес. В совокупности элементы фактора местоположения имеют вклад в формирование стоимости объекта от 40 до 60%.

Права

Немаловажную роль играет и правовая составляющая вопроса. Очевидно, участки на праве собственности – предпочтительнее, при том, что при прочих равных условиях разница по сравнению с правом долгосрочной аренды составляет 15-20%. Наименее ликвидным активом являются паевые земли. Об этом говорит и нежелание большинства банков рассматривать их в качестве залога по кредитам.

В правовом поле на стоимость оказывает влияние и разрешенное использование. Так, например, участки ЛПХ при прочих равных условиях будут дороже, чем участки для сельскохозяйственного производства ввиду того, что на них можно дополнительно возвести жилые постройки.

Коммуникации

Наличие коммуникаций позволяет комплексно использовать землю, а также рассматривать как дополнительный положительный фактор для перевода в другую категорию. Поэтому оценщики анализируют имеющиеся коммуникации на предмет их легитимности, состояния и мощности.

Агрономические факторы

Технологические свойства земли, плодородие почвы, структура угодий (пашня, сенокосы, пастбища), близость воды для орошения, наличие систем мелиорации важны, но в меньшей степени влияют на стоимость земли.

На это указывает и сложность сбора агрономической информации у продавцов.

Площадь

Если сравнивать стоимость одного гектара в участках разной площади, то чаще всего работает правило: чем меньше площадь участка, тем выше стоимость гектара. Это связано с тем, что меньшие участки более ликвидны, их проще и быстрее продать. Так, например, цены предложений в Волосовском районе Ленинградской области на участки площадью до 10 га составляют от 200 тыс. рублей за 1 га, а площадью свыше 100 га – уже не более 120 тыс. рублей за 1 га.

Когда речь идет о наделах, исчисляющихся миллионами квадратных метров, анализу подлежит уже не отдельная область, а практически вся часть России (например, Европейская). Предложение таких огромных наделов ограничено. Цены за 1 гектар лежат в диапазоне от 10 тыс. до 20 тыс. (реже – 30 тыс.) рублей за 1 гектар. При этом интерес инвесторов по таким наделам лежит в диапазоне от 8 тыс. до 15 тыс. рублей за гектар.

Сегодня большее количество сделок происходит с небольшими участками – до 25 га. Хозяйства докупают такие земли для разных целей. Как правило, выбирают из тех, что ближе к уже имеющимся. Это логично и в организационном, и в логистическом плане.

Сделки с крупными массивами от 1 тыс. га носят инвестиционный характер. Такие сделки – единичные случаи. Несмотря на то, что сельскохозяйственная отрасль – одна из самых дотируемых, вход с серьезными проектами с размером инвестиций, исчисляемым сотнями миллионов рублей и более, затруднен. Трудности связаны с низким уровнем предложения на рынке проектного финансирования, а также проблемой сбыта готовой продукции.

Доходный подход

В рамках доходного подхода оценщик рассчитывает показатель земельной ренты – разницу между средним валовым доходом от участка и затратами с учетом прибыли предпринимателя.

При расчете оценщик анализирует, какие культуры, с какой периодичностью могут выращиваться на оцениваемом участке, ориентируясь на фактические или нормативные данные, учитывая текущие цены реализации, и получает общий доход.

Затратная часть рассчитывается аналогично, включая, помимо затрат, прибыль предпринимателя (на основе среднеотраслевой рентабельности по каждой выбранной культуре).

Полученный показатель земельной ренты капитализируется. Результат отражает собой стоимость объекта. Коэффициент капитализации строится на основе анализа рисков от инвестирования в сельское хозяйство, низкой ликвидности актива, инвестиционного менеджмента и прочих рисков. Для особо рисковых проектов он может достигать 17%.

Результаты по обоим подходам взвешиваются оценщиком, приводя результаты к единому значению.

Наиболее востребованной профессиональная оценка является при кредитовании под залог земли. Однако к полученному оценщиком результату банки имеют свойство применять свой залоговый дисконт, в среднем – 40%.

Проблемы и решения

Как было сказано выше, рынок земли отражает отраслевые тенденции. Если быть точнее, то он отражает эти тенденции одним из последних.

В связи с вступлением России в ВТО конкуренция на рынке продуктов сельхозпроизводства только увеличивается. Однако эксперты надеются, что под эгидой провозглашенного стремления к росту ВВП и снижения импортозамещения ситуация в стране может поменяться.

В первую очередь – если в продолжение этого провозглашения власти пересмотрят отношение к денежно-кредитной политике. Для развития отрасли необходимо удлинение кредитов и снижение процентных ставок.

Во вторую очередь – если сельхозпроизводители изменят существующий подход к ведению хозяйства. Даже с имеющимся объемом дотаций при правильной организации бизнеса решение проблемы сбыта можно показывать хорошие результаты.

На сегодняшний день наиболее перспективным и жизнеспособным видится применение принципа «сам произвел – сам продай». Когда сельхозпроизводители выстраивают внутри одного кластера цепочку кормовая база – производство сырья – переработка – и, самое главное, – сбыт. Без гарантированных продаж товара конечному потребителю, собственной розницы, отрасль развиваться не будет.

С ростом инвестиционной активности увеличится и спрос на землю со всеми вытекающими последствиями.

Отличительной особенностью земли, если рассматривать ее в качестве экономического ресурса, является ограниченность данного товара. Главной особенностью и основным отличием земли от труда и капитала, которые относятся к мобильным факторам производства, является неподвижность данного ресурса, поэтому в производстве данный ресурс квалифицируется как специфический фактор.

Проводя анализ российского рынка земельных участков сельхоз назначения по состоянию на 2015 год, следует учитывать ряд принципиальных особенностей. В первую очередь, нужно учитывать, что несмотря на изменение ценовой политики на рынке земли, общее предложение о продаже земельных участков постоянно, и не привязано к увеличению или уменьшению стоимости сельхозугодий. RuGBC - российский совет по экологическому строительству .

Ключевыми факторами, из которых формируется стоимость того или иного земельного участка, являются технологические особенности надела (состав и плодородность грунта напрямую влияют на то, какие сельхоз культуры можно выращивать на данном участке земли), а также географическое расположение надела, от которого напрямую зависят климат, расположение розы ветров, среднестатистическое количество осадков в данном регионе и т.д. Благоприятное географическое местоположение (от которого и зависят все вышеперечисленные природные факторы), и технологические особенности грунта, как раз и формируют определённое качество земельного участка, и определяют пригодность земли к ведению на ней сельхоз производства, либо невозможность организации на ней прибыльного хозяйства. В этом и заключается ограниченность данного товара на рынке земли, и именно поэтому стоимость земельных участков сельхоз назначения остаётся стабильно высокой. Как правило, количество площадей, которые подходят для сельхоз производства, ограниченно в каждом регионе. К слову, при вложении значительного объёма труда и высоком инвестировании, количество площадей, которые в итоге можно будет использовать для сельхоз производства, может быть значительно увеличено.

Земля для России является не только экономическим или производственным фактором, но и социально-политическим, при чем последнее значение является наиболее важным. Рынок земли сельхоз назначения, на текущий момент, несмотря на всё возрастающее внимание со стороны государства, и регулярное повышение объёма дотаций отрасли, является достаточно плохо организованной и непрозрачной отраслью. Осложняется ситуация ещё и тем, что точное количество площадей, которые подходят или могут быть, в перспективе, переведены в категорию пригодных для сельхоз производства, неизвестно. Но несмотря на все эти трудности, данный сегмент рынка земли активно развивается. Об этом можно судить по всё возрастающему интересу к землям сельхоз назначения и о постоянном увеличении объёма продаж таких участков.

С каждым годом все возрастают площади земель, которые отводятся и используются для ведения сельского хозяйства. И это вполне закономерно, ведь учитывая плодородность и прекрасно подходящий для выращивания сельхоз культур климат, в большинстве регионов Российской федерации, ведение сельского хозяйства является очень выгодным производством. Благодаря появлению все новых производителей и энтузиастов, желающих инвестировать в сельское хозяйство, и тем самым улучшить благосостояние отрасли, российский рынок земли сельхоз назначения активно развивается. Ежегодно в России, исходя из данных кадастровых служб, проводятся десятки тысяч сделок купли-продажи земли, и заметна тенденция к увеличению количества соглашений, которые приходятся именно на ту часть рынка земли, которая относится к землям сельхоз назначения.

Но несмотря на заметное оздоровление сельхоз отрасли, есть здесь и значительные проблемы, требующие скорейшего решения. И в основном они связанны со сложившейся политической ситуацией. Так за первые полгода в рынок земли было инвестировано всего 3 миллиарда долларов, что стало худшим показателем в данной отрасли за последние 10 лет.

Огромную роль в этом сыграла нестабильность национальной валюты, а нестабильность на валютном рынке страны, неизбежно вносит значительные коррективы и на общее количество операций на земельном рынке. Значительный рост стоимости валюты, возникший в начале года, сказался и на повышении стоимости земельных участков, что в свою очередь снизило количество покупателей, желающих приобрести, либо же взять в аренду земли сельхоз назначения по значительно возросшим ценам. Результатом скачков рубля и огромного снижения количества сделок на рынке земли, стало сокращение общих объёмов продаж вдвое, в сравнении с аналогичным периодом в 2014 году. Это привело к значительному спаду в области инвестирования в земельные ресурсы. По причине столь нестабильной экономической ситуации, многие ранее заключенные договоренности даже были расторгнуты.

Проводя анализ российского рынка земельных участков сельхоз назначения по состоянию на 2015 год, становится очевидным, что сделки по продаже или приобретению земельных участков составляют около 40% от всех сделок с землей, заключенных на территории Российской федерации. На втором месте, после перехода участков в полную собственность путем приобретения, идет наследование земли. Данный показатель составляет около 30% от общего количества. Остальные же типы сделок на земельном рынке (переход земли в паевую собственность, долгосрочная, краткосрочная аренда и т.д.), составляющие остальные 30% от общего объёма всех операций с землей, это разнообразные мелкие сделки (по сумме площадей), которые в размерах страны, практически, не имеют особого значения и не способны повлиять на состояние рынка земли в целом. На сегодняшний день, из-за непростой ситуации на внешнеполитической арене, количество иностранных инвесторов, желающих вложить средства в развитие земель сельхоз назначения в долгосрочной перспективе, значительно снизилось. Цветочный бизнес: выращивание цветов в теплицах

Анализируя рынок земли, по состоянию на май 2016 года, очевидно, что инвестиционная привлекательность земли, подходящей для ведения сельского хозяйства, увеличилась в некоторых регионах до 35% (в среднем около 25 процентов). На Российском рынке земли заметна положительная динамика, в первую очередь благодаря повышенному вниманию государства к данной отрасли. По мнению экспертов, нынешний рост притока инвестиций - это первый шаг к тому, что после 2020 года Россия станет практически независима к импорту продуктов питания, а так же поднимет экспорт агрокультур более, чем на 50 процентов.

По состоянию на 2015 - 2016 годы, общая площадь земельных участков составляет 168 миллионов гектар - это огромная территория. С учетом того, что во многих регионах России эти земли используются в сельхоз производстве до 70%, общая прибыль от ведения сельского хозяйства, на государственном уровне должна составлять баснословную сумму. Но к сожалению, это не так, и в некоторых европейских странах, прибыльность одного гектара земли сельхоз назначения, превышает российские показатели до 7 раз. В первую очередь это вызвано тем, что сельскохозяйственная деятельность, на большинстве отечественных предприятий, осуществляется с использованием материально и технически устаревшей производственной базы, недостаточном количестве высококлассных специалистов, и неправильном построении принципов ведения сельского хозяйства в качестве сырьевой базы.
Но чтобы понять истинное состояние российского рынка земли, необходимо детально рассмотреть его насущные проблемы. Для начала следует подойти к изучению цен на земли сельскохозяйственного назначения. По мнению экспертов, которые профессионально занимаются расчётом стоимости земли, в ближайшее время не стоит ожидать значительного скачка в росте цен на земельные участки. Это обусловлено тем, что основная часть земель сельхоз назначения находится в паевой или другой собственности обычных граждан, которые не так пристально следят за ситуацией на валютном рынке, и они не будут, в отличии от землевладельцев, которые занимаются торговлей земли профессионально, повышать стоимость на сельхоз угодья каждый день, подстраиваясь под курс рубля. Также заметна тенденция, когда стоимость земли стала повышаться в зависимости от регионального расположения. Так в южных регионах, средняя стоимость на земли сельхоз назначения, возросла до 23% в сравнении с 2013 годом, а земельные участки, расположенные в центральных регионах, подорожали, в среднем, на 10%. Кроме того, существует проблема устаревшего подхода к обработке земли - отрасли необходимо преобразование и совершенствование.

Первоочередными задачами являются замена материального и технического обеспечения, а также переход от производства исключительно сырья, до полной его переработки в конечный продукт, который будет интересен обширному кругу потребителей. Также необходимо введение единой государственной программы поддержки сельхозпроизводителей, по которой отрасль сможет поэтапно развиваться, следуя определенной в программе концепции развития.

Как следует из вышесказанного, регулярный мониторинг российского рынка земельных участков сельхоз назначения, является неотъемлемой составляющей успешного развития отрасли. Именно благодаря тщательному мониторингу рынка земли и анализу полученных показателей, становится возможным отслеживать динамику развития данной отрасли в целом. Проведение данной работы ясно показывает огромный потенциал российского рынка земли и его радужные перспективы. Но выход данной отрасли на должный уровень, невозможен без принятия эффективных федеральных и общегосударственных программ развития, отсутствие которых и является причиной спада инвестирования, снижения общего количества сделок на рынке земли и значительного спада полученной прибыли от реализации, или сдачи в аренду земельных участков.

РАССКАЖИТЕ О НАС

Обзор содержит анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Ярославской области по состоянию на 01.06.2014 г.

В настоящее время на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения для организации сельскохозяйственного производства представлены крупномасштабные земельные наделы площадью свыше 1000 га, а также небольшие земельные участки до 10 га. Предлагаются к продаже и аренде как земельные участки, находящиеся в частной, так и в государственной или муниципальной собственности, а также подготавливаются инвестиционные площадки для развития сельского хозяйства.

Ряд земельных участков сельскохозяйственного назначения для организации сельскохозяйственного производства предлагается на открытом рынке как коммерческие земли для организации предприятий торгово-бытового обслуживания или как земли для жилищного строительства, при этом, предполагается смена назначения и вида разрешенного использования данного земельного участка.

Положение на рынке земельных участков в значительной мере определяется развитием агропромышленного комплекса, наличием целевых программ развития. В Ярославской области сформирован развитый агропромышленный комплекс. Сельскохозяйственные угодья области включают почти 1 млн. га. Наиболее развитой отраслью сельского хозяйства области является животноводство. Растениеводство в основном направлено на обеспечение кормами отрасли животноводства и лишь в нескольких районах развито производство товарной продукции растениеводства.

Всего на реализацию мероприятий по поддержке АПК направлено 2046,5 млн. рублей (в 2012 году - 1679,7 млн. рублей), в том числе из федерального бюджета 1198,5 млн. рублей (в 2012 году - 664 млн. рублей), из областного бюджета 848 млн. рублей (в 2012 году - 1015,7 млн. рублей).

В 2013 году в отраслях агропромышленного комплекса удалось добиться определенных положительных результатов. По данным Информационно-консультационной службы АПК индекс физического объема производства продукции сельского хозяйства к уровню 2012 года составляет 99,6%, производительности труда 105,2%. Рост выручки от реализации сельскохозяйственной продукции составляет 5%, рост себестоимости продукции - 9%. В результате чего рентабельность в целом (с учетом субсидий) составит примерно 3%.

Ярославская "Информационно-консультационная служба АПК" занимается сопровождением инвестиционных проектов. Инвесторам предлагаются к рассмотрению инвестиционные площадки в муниципальных районах Ярославской области. Инфраструктурные возможности, наличие земельных и трудовых ресурсов позволят создать новое эффективное производство либо реконструировать существующее. Также предоставляются налоговые льготы для реализации инвестиционных проектов, в том числе полное освобождение от налога на имущество (ставка - 0%), налоговая ставка по налогу на прибыль 0% бессрочно, полное освобождение от транспортного налога (ставка - 0%), налоговые льготы по земельному налогу. Возможно предоставление субсидий из бюджета для компенсации затрат на инфраструктуру, в рамках инвестиционного соглашения.

Предложение на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения Ярославской области

Рынок земельных участков Ярославской области неоднороден. Выделяются как районы, где предложение земель сельскохозяйственного назначения отсутствует, так и районы с высоким потенциалом. Предложение земель для сельскохозяйственного производства характеризуется относительно небольшим количеством объектов, однако, площадь участков, как правило, превышает 1 Га и может достигать 2 500 Га в случае предложения земель сельскохозяйственного производственного комплекса. Основная масса предложения земель для сельскохозяйственного производства представлена крупными земельными участками, спрос на которые ограничен. Средняя площадь земельных участков по итогам мониторинга рынка составила 80 Га.

Наибольший объем предложения по площади земельных участков для сельскохозяйственного производства приходится на Угличский район - 61% и Переславский район - 21% от общего объема предложения. Доля Большесельского, Пошехонского и Некоузского районов составила 8%, 6% и 2% соответственно. На все остальные районы приходится в сумме всего 2% площадей земель, причем доля каждого из них менее 1%.

Рис. 1. Географическая структура предложения земельных участков для сельскохозяйственного производства

Структура предложения продиктована географическим расположением районов. Угличский район граничит с Тверской областью, Переславский - с Тверской, Московской и Владимирской областями. Неокузский район с одной стороны граничит с Тверской областью, с другой - с Рыбинским водохранилищем. Пошехонский район также граничит с Рыбинским водохранилищем и Вологодской областью. Преобладание предложения в Угличском и Переславском районах, а также в Большесельском районе объясняется тяготением к Москве и ориентированностью на москвичей.

Рис. 2. Концентрация предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения

Спрос и коммерческие условия на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения Ярославской области

Ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков для сельскохозяйственного производства, отличает крайне низкий уровень спроса на фоне максимально разнообразного предложения. Реализация государственных программ (гранты в рамках программы поддержки начинающих фермеров) подогревает интерес к относительно небольшим земельным участкам. В свою очередь инвесторы предпочитают вкладывать денежные средства в крупные земельные массивы для организации животноводческого хозяйства, а также для выращивания сельхозкультур, то есть в те проекты, в которых степень окупаемости и прибыльности наиболее высока. Однако, не смотря на поддержку государства, сроки экспозиции земельных участков достаточно высоки, а уровень сделок низок.

Наиболее значимыми, с точки зрения влияния на стоимость земельных участков данной категории, являются факторы местоположения (удаленности от Москвы и Рыбинского водохранилища), а так же коммуникации и наличие в непосредственной близости водоема.

Перспективы использования, а именно возможность перевода участка в другую категорию и использование для жилищного строительства, для торгово-бытовых объектов или придорожной инфраструктуры также оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков. Средняя стоимость квадратного метра земельных участков, наилучшее использование которых предполагает перевод в другую категорию и смену вида разрешенного использования, превышает среднюю стоимость земельных участков непосредственно для сельскохозяйственного производства в 10-12 раз.

По итогам 1 квартала 2014 года самая высокая средняя цена предложения на земельные участки для сельскохозяйственного производства (без учета земель, вид разрешенного использования которых предполагается изменять) сложилась в Некоузском и Пошехонском районах Ярославской области- 19,5 руб./кв. м и 17,5 руб./кв.м. Это объясняется относительно небольшим объемом предложения, наличием хорошей транспортной доступности до участков (асфальтовые дороги), наличием коммуникаций, в том числе газа. Стоит отметить, что, не смотря на высокую среднюю стоимость квадратного метра, в данном районе представлены и предложения с низкой стоимостью продажи: инвестиционная площадка «Нива» (на территории сельскохозяйственного кооператива «Некоузский» и ООО «Нива») предлагается к продаже или долгосрочной аренде, стоимость продажи колеблется 1-1,5 руб./кв.м., стоимость аренды - 120 руб./га.

Наиболее востребованными районами являются Переславский и Угличский районы, высокий уровень предложения в данных районах отразился на средней стоимости предложения - стоимость 1 кв.м. составила 10,5 руб., и 8 руб. соответственно. Напротив, низкий уровень предложения вызвал относительно высокий уровень средней стоимости в Люблинском районе, граничащем с Костромской и Вологоской областями - 8,5 руб./кв.м.

Самая низкая средняя цена предложения зафиксирована в Ростовском районе-1,5 руб./кв.м

Рис. 3. Средняя цена предложения по районам Ярославской области

Средняя цена предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в целом по Ярославской области составляет около 9,5 руб./кв. м.

Средняя стоимость 1 кв. м. по итогам сделок с земельными участками для сельскохозяйственного производства в целом по Ярославской области составила 5,5 руб./кв.м.

Тенденции и прогнозы:

В целом политика областного руководства благоприятствует развитию инвестиционной деятельности на территории Ярославской области, наличие регионального инвестиционного законодательства, позволяющего инвестировать при минимальном риске, а также специализированное подразделение в администрации области;
Развитию сельского хозяйства в краткосрочной перспективе способствует возможность получения налоговых льгот и субвенций для реализации приоритетных для региона инвестиционных проектов;
На рынок земельных участков региона значительное влияние по-прежнему будет оказывать близость к Москве - источнику инвестиций и крупнейшему потребительскому рынку (область расположена всего в 282 километрах от Москвы)
Наиболее востребованными будут оставаться районы приближенные к Москве и Московской области - Угличский и Переславский, а также районы со значительными водными ресурсами - Некоузский, Рыбинский, Пошехонский.

Выводы:

В настоящее время рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения показывает значительное превышение предложения над спросом и относительно низкие стоимости продажи.

Реализация программ развития сельского хозяйства, повышение доступности сырья и разработка мер стимулирования прямой продажи собственной продукции увеличат инвестиционную привлекательность сектора, что повлечет за собой рост стоимости земельных участков и дальнейшее развитие рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

7 812 326-20-06 Санкт-Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
Эл. почта:

ГК «Гео Девелопмент» основана в 2005 году и является ведущим брокером Московского рынка земельных активов и девелопером. Компания оказывает услуги по реализации земельных участков, девелопменту, консалтингу, аналитике и оценке.

Департамент Жилищного Строительства обладает эксклюзивными предложениями и правами на реализацию строительных проектов на территории Москвы и области. Благодаря высочайшей осведомленности о рынке и компетенции, департамент заслужил доверие ведущих девелоперов России.

«Гео Девелопмент» — ведущий брокер на рынке индустриальной недвижимости.

Купить землю в Подмосковье (от 1 га)

Задаваясь вопросом, куда вложить деньги, стоит присмотреться к земельным участкам в Московской области. Это уникальное по своей красоте место, отличающееся большим количеством лесов. Продажа земли сельскохозяйственного назначения в Москве и Московской области, промышленные земли, промышленные земли продажа, Промышленные земли в настоящее время пользуется повышенным спросом.

Высокий спрос на землю в Подмосковье, особенно в настоящее время вполне понятен.

Как будете увеличивать банк?

Московская область.

Площадь – 44 379 кв. км, население (на 1 января 2013 г.) – 7,05 млн человек. ВРП (2011 г.) – 2,24 трлн руб. рост ВРП (2011 г.) – 8,1%. Индекс промышленного производства (2012 г.) – 109,4%.

Среднемесячная начисленная заработная плата (январь – ноябрь 2012 г.) – 32 938 руб.

Земли сельскохозяйственного назначения московской области обзор рынка

На сегодняшний день загородная недвижимость по праву считается одним из самых интересных и привлекательных для частных инвесторов сегментов рынка. За считанные годы этот принципиально новый для россиян рынок полностью сложился.

Иными словами, стали четко понятны принципы формирования цены, структура спроса, география предложения.

В течение последнего года рынок загородной недвижимости находился в процессе активного развития.

Рынок земли сельскохозяйственного назначения

Рынок земли, как правило, очень хорошо отражает общую ситуацию в отрасли, для которой она предназначена.

На сегодняшний день рынок земли сельскохозяйственного назначения – это рынок покупателя. В целом, объем предложения большой и намечен тренд на снижение стоимости. Предложение в значительной степени превышает спрос.

Несмотря на это, многие продавцы ориентируются на те суммы, которые они вложили в землю или имущественный комплекс.

Период с 2005 по 2008 год были временем процветания для земельного рынка Московского региона, как, впрочем, и для всего рынка недвижимости. Как отреагировал рынок земли на пришедшие в Россию экономические волнения, можно ли продолжать рассматривать землю как надежный стратегический объект инвестиций и что будет с ценами на земельные участки в 2012 году- на эти вопросы, как и на многие другие, сегодня однозначных ответов нет.

Анализ рынка земельных участков сельхозназначения Рязанского региона

Современную ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения, отличает ярко выраженный дисбаланс спроса и предложения, который характеризуются, прежде всего, наличием максимально разнообразного количества объектов и отсутствием должного спроса на данный тип участков. В настоящее время на рынке земельных участков сельскохозназначения представлены крупномасштабные земельные наделы площадью свыше 1000 Га, а также небольшие земельные участки до 10 Га для организации небольших подсобных хозяйств.

Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Ярославской области

Предлагаются к продаже и аренде как земельные участки, находящиеся в частной, так и в государственной или муниципальной собственности, а также подготавливаются инвестиционные площадки для развития сельского хозяйства.

Прежде чем купить землю сельхоз назначения, нужно разобраться, что они собой представляют, в чем заключаются их особенности.

Самая важная и основная характеристика — они должны находиться вне территории населенного пункта (города, деревни, поселка и т.д.).

Где проходит граница, можно увидеть в генеральном плане территории.

Внутри будут земли населенных пунктов, а вовне — земли сельхозназначения.

Если же участки выделены из общей долевой собственности и их границы установлены на местности, цена предложений вырастает,как минимум, в 3-4 раза. Хочется обратить особое внимание на цены предложений на земли сельскохозяйственного назначения. Никакой другой сегмент рынка не представляет такого широкого диапазона цен! Даже поверхностный обзор предложений позволяет в одном и том же муниципальном районе выявить участки, стоимость которых отличается в десятки раз. Ценовой разброс способен ввести в заблуждение даже опытного оценщика. Во избежание ошибок следует понять, прежде всего, степень инвестиционной привлекательности экспонируемых земельных участков. Информация, полученная из текстов объявлений и опроса продавцов, выявила следующие тенденции.

Страница не найдена

Для торговли — участки на пересечении трассы (многополосные) со МКАД, имеющие удобную транспортную доступность». Ставки В течение последних 5 лет стоимость земельных участков в Московском регионе росла, при этом такая тенденция коснулась практически всех направлений и назначений использования земель.

Например, по данным GVA Sawyer, стоимость 1 сотки земли сельхозназначения по Новорижскому шоссе на удалении 50-70 км от МКАД составляла в 2003 году $100, к 2008 году земля с такими же характеристиками достигла стоимости $3000, то есть рост составил около 3000%. При этом, по оценкам аналитиков компании, пик роста пришелся на период с 2005 до середины 2007 года, а с середины 2007 года темпы роста стоимости земли начали снижаться.

Чуть менее активно росла стоимость земли по Киевскому шоссе: с $500 за сотку земли в 2003 году до $7000 в 2008.

Земельные участки москвы – обзор за 2015 год

Внимание

Даже если получено разрешение на перевод, эта процедура сопряжена с определенными временными и материальными затратами. Здесь оценщик напрямую сталкивается с проблемой наиболее эффективного использования(НЭИ). Анализ наилучшего использования участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, ни в коем случае не предполагает альтернативного использования (для коттеджной застройки, объектов придорожной инфраструктуры и т.д.).

Для таких сельскохозяйственных угодий, как пашня, НЭИ – это использование участка в составе научно обоснованного севооборота, способствующего не только получению высоких урожаев при минимальных затратах, но и восстановлению и повышению плодородия почвы.

Обзор рынка земель сельскохозяйственного назначения архангельской области

Самарская область входит в состав Приволжского федерального округа. Граничит на западе с Ульяновской областью, на севере – с Республикой Татарстан, на востоке – с Оренбургской областью, на юго-западе – с Саратовской областью, в самой южной точке имеет соприкосновение с Республикой Казахстан.

По состоянию на01.01.2014 г. земельный фонд Самарской области в административных границах составляет 5356,5 тыс. га. На долю земель сельскохозяйственного назначения приходится 4070,1 тыс.
га, то есть почти 76%всей территории. Площади сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения составляют 3796,5 тыс. га (93,28 %), в том числе: пашни – 2857,7 тыс. га (70,21%), залежи – 105,4 тыс. га (2,58 %), многолетние насаждения – 27,8 тыс. га(0,68 %), сенокосы – 50,5 тыс. га (1,24 %) и пастбища – 755,1 тыс. га (18,55%).

Обзор рынка земель сельскохозяйственного назначения

Важно

Однако, эксперты надеются, что под эгидой провозглашенного стремления к росту ВВП и снижения импортозмещения ситуация в стране может поменяться. В первую очередь, если в продолжение этого провозглашениявласти пересмотрят отношение к денежно-кредитной политике.

Для развития отрасли необходимоудлинение кредитов и снижение процентных ставок. Во вторую очередь, если сельхозпроизводители изменят существующий подход к ведению хозяйства.Даже с имеющимся объемом дотаций при правильной организации бизнеса, решении проблемы сбыта, можно показывать хорошие результаты.

На сегодняшний день наиболее перспективным и жизнеспособным видится применение принципа «сам произвел – сам продай». Когда сельхозпроизводители выстраивают внутри одного кластерацепочку кормовая база – производство сырья – переработка – и самое главное, — сбыт.

Анализ рынка земель сельскохозяйственного назначения

Но чтобы понять истинное состояние российского рынка земли, необходимо детально рассмотреть его насущные проблемы. Для начала следует подойти к изучению цен на земли сельскохозяйственного назначения.
По мнению экспертов, которые профессионально занимаются расчётом стоимости земли, в ближайшее время не стоит ожидать значительного скачка в росте цен на земельные участки. Это обусловлено тем, что основная часть земель сельхоз назначения находится в паевой или другой собственности обычных граждан, которые не так пристально следят за ситуацией на валютном рынке, и они не будут, в отличии от землевладельцев, которые занимаются торговлей земли профессионально, повышать стоимость на сельхоз угодья каждый день, подстраиваясь под курс рубля. Также заметна тенденция, когда стоимость земли стала повышаться в зависимости от регионального расположения.

Анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения

Увеличение предложения ликвидных земельных участков в Москве и за ее пределами за счет спешной продажи активов собственниками, обремененными требующими погашения кредитами.
Увеличение количества потенциальных покупателей, интересующихся возможностью инвестиционных приобретений на земельном рынке.
Более гибкий подход собственников в переговорах при продаже земельных активов.
Завершение периода бурного роста цен на земельные участки, снижение стоимости низколиквидных земельных активов.
Земельный рынок Московской области в последнее время пополняется за счет участков, прилегающих к населенным пунктам, переходящих в результате утверждения границ этих пунктов в категорию «земли поселений».

Прогноз Развитие земельного рынка в большой степени зависит от финансового состояния его участников, будущего которого в настоящее время весьма туманно.

Причем максимальное падение пришлось на 4 квартал 2008 года, а по сравнению с предыдущим кварталом цены лишь слегка корректировались. Падение цен обусловлено тем. что на сегодняшний день продать участок в с/х очень и очень сложно, поэтому землевладельцам, желающим реализовать свои активы, приходится предлагать внушительные дисконты.

Лишних средств для освоения с/х земель (смена категории, межевание и т.д.) у девелоперов сейчас нет. в результате этого спрос на подобные земли почти полностью отсутствует, особенно это касается больших массивов. Падение цен на участки до 30 км от МКАД по сравнению с 4 кварталом 2008 года составило 23,9%, в диапазоне 31-60 км от МКАД — падение на 18,8%, на удалении свыше 61 км от МКАД — падение на 41,8%.

Не смотря на то, что сельскохозяйственная отрасль – одна из самых дотируемых, вход с серьезными проектами размером инвестиций, исчисляемыми сотнями миллионоврублей и более– затруднен. Трудности связаны с низким уровнем предложения на рынке проектного финансирования, а так же проблемой сбыта готовой продукции. В рамках доходного подхода оценщик рассчитывает показатель земельной ренты – разницу между средним валовым доходом от участка и затратами с учетом прибыли предпринимателя. При расчете оценщик анализирует – какие культуры с какой периодичностью могут выращиваться на оцениваемом участке, ориентируясь на фактические или нормативные данные, учитывая текущие цены реализации, получает общий доход.
Затратная часть рассчитывается аналогично, включая помимо затрат прибыль предпринимателя (на основе среднеотраслевой рентабельности по каждой выбранной культуре).

Обзор рынка земель сельскохозяйственного назначения московской области 2016

По отдельным участкам цены сделок могут отличаться от цен предложений в разы. Профессиональный расчет Чтобы сориентироваться в ценах, покупателям имеет смысл отталкиваться от цен на те участки (из потенциально подходящих), которые стоят дешевле всех. Как правило, они экспонируются более года, а иногда и нескольких лет, цены на них уже несколько раз снижались и они максимально близки к тем ценам, по которым их в итоге купят. Профессиональные оценщики проводят более углублённый анализ для расчета стоимости земли. Традиционно наиболее применимы два подхода – сравнительный и доходный. Сравнительный подход, основанный на сравнении цен на участки с сопоставимыми характеристиками и построение математической расчетной модели, учитывающей различия объектов-аналогов от оцениваемого участка.
Доходный подход опирается на денежный поток, который генерирует или способен генерировать оцениваемый участок.

Разделы