Улучшения арендатора в объекты недвижимости: порядок возмещения и оценка стоимости. Как проводить экспертизу неотделимых улучшений Отчет об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений

Оценка неотделимых улучшений. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др. В качестве примера перечислим некоторые виды подрядных работ, в результате которых обычно возникают неотделимые улучшения: ремонт отопительной и канализационной систем; устройство бетонной стяжки на полу, устройство полового покрытия; монтаж оконных блоков; установка дверей; окраска стен и окон; работы, связанные с ремонтом фасада здания; работы по устройству капитальных перегородок и увеличение их высоты; работы, связанные с электроснабжением и электроосвещением помещений; работы по благоустройству прилегающей территории и.т.д

Неотделимые улучшения объекта аренды, которые невозможно отделить от самого объекта аренды, в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончании срока аренды.
Если эти улучшения были произведены арендатором с согласия арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений.

Несмотря на то что произведенные улучшения можно оценить в денежной форме, на них не распространяются нормы о неосновательном денежном обогащении (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Дело в том, что названные нормы применяются только в случае обогащения в денежной форме (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07 и п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. № 49). Улучшения имущества по своей природе денежными не являются. Иногда даже суду трудно определить, результаты каких конкретно работ следует относить к неотделимым улучшениям. В таких случаях обычно приглашают эксперта для дачи заключения.

Стоимость произведенных улучшений может быть установлена как по предоставленным арендатором первичным документам, подтверждающим осуществление расходов на реконструкцию арендуемого имущества, так и любым другим способом, согласованным сторонами. Действующее законодательство не обязывает стороны договора аренды использовать независимую оценку в качестве способа определения стоимости неотделимых улучшений, подлежащей возмещению арендодателем арендатору. В то же время, действующее законодательство не запрещает арендодателю за счет собственных средств осуществить независимую оценку произведенных арендатором улучшений арендуемого имущества с целью определения их действительной стоимости. В данном случае следует руководствоваться статьей 5 Федерального закона от 29.07.1998 .

Улучшение долевой собственности

Об улучшениях имущества можно вести речь не только при арендных отношениях, но и при пользовании долевой собственностью. Неотделимые улучшения недвижимости могут представлять собой как здания или строения, расположенные на земельном участке и, которые, в то же время, не могут быть отделены от него без вреда для них самих, так и определенного рода материальные затраты, которые произведены для изменения внутреннего облика помещений. Подобные затраты реализуются, как правило, в рамках проведения ремонта или реконструкции объекта недвижимости и в среде обывателей могут также именоваться упрощенно, как «ремонт».

Глава 16 первой части Гражданского кодекса- Долевая собственность это имущество, которое одновременно принадлежит двум или нескольким лицам на праве собственности. При этом определена доля каждого в общем имуществе. Порядок пользования долевой собственностью может быть предусмотрен законом и соглашением между владельцами имущества.

Участник долевой собственности вправе требовать соразмерного увеличения своей доли в общем имуществе сообразно произведенным в него неотделимым улучшениям (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Такое требование правомерно при соблюдении трех обязательных условий:
1) улучшения неотделимы;
2) улучшения произведены за счет собственных средств;
3) соблюден установленный в законе, соглашении порядок использования общего имущества.

Особенности оценки неотделимых улучшений недвижимости

Закономерно, что при оценке неотделимых улучшений существуют определенные нюансы в части сущности объекта оценки, которая накладывает особенности на процесс определения стоимости.

Во-первых, определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без увязки со стоимостью недвижимости, к которой они относятся.

Во-вторых, при определении рыночной стоимости капитальных затрат на ремонт важно учитывать то, что в отличие от традиционного понимания рыночной стоимости, для данного объекта существует ограниченный круг потенциальных покупателей и продавцов. А если точнее, то это только конкретный покупатель и продавец. А сделка по купле-продаже, в сущности, будет заключаться в том, что арендодатель будет компенсировать сумму произведенных затрат по реконструкции и ремонту.

Указанные обстоятельства, таким образом, формируют особенность применения подходов и методов к оценке. А именно, доходный подход в чистом виде, а также сравнительный подход не могут быть применены к подобному объекту. Это означает, что единственным подходом, в рамках которого может быть определена рыночная стоимость улучшений, является затратный. При этом суть расчетов затратным подходом будет заключаться в том, что капитальные затраты должны быть рассмотрены в качестве инвестиционного проекта (с учетом срока его окупаемости, текущей стоимости прошлых вложений, накопленного износа конструктивных материалов).

В результате осуществления расчетов оценщик определяет насколько эффективны, в материальном смысле, были произведенные затраты. Причем сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом временной стоимости денег. Это связано с тем, что арендодатель «покупает» улучшения только после окончания срока действия договора. Но к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу временной стоимости денег, а также физического износа конструктивных элементов. В этой связи нельзя полагать, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.

Для оценки стоимости неотделимых улучшений Вы можете обратится к нам, используя . Звоните, поможем! С нами работать выгодно и удобно! Надеемся увидеть Вас в числе наших клиентов!

Для того чтобы установить точную стоимость неотделимых улучшений необходимо обратиться за качественной помощью к экспертам. Эксперты должны могут провести судебную экспертизу. Экспертиза проводится для того, чтобы выявить скрытые факты. Эксперт имеет квалификацию и опыт в данных делах, умеет качественно и правильно составлять отчет, что очень важно. Эксперт проводит экспертизу:

• реставрационных работ;
• работ по изменению поверхности стен;
• работ по изменению поверхности потолков;
• работ по изменению поверхности пола.

Эксперт оценивает стоимость по всем нормам и стандартам, если имеются отклонения, то все они фиксируются. В конце проведенной работы эксперт составляет заключение, в котором указывает всю проведенную работу.

Применение экспертизы

Судебная экспертиза проводится на уровне законодательства государства, она может назначаться судом или проводится по востребованию юридического или физического лица. Можно подать заявление о проведении судебной экспертизы для этого нужны следующие документы:

• обоснование проведения экспертизы;
• нужно указать название экспертной компании или указать инициалы эксперта, который будет проводить судебную экспертизу;
• документы, которые необходимо предоставить эксперту;
• устанавливается список вопросов, которые должен разрешить судебный эксперт и указать в своем отчете.

Стоимость экспертизы

Стоимость проведения судебной экспертизы оплачивает одна сторона, которая требовала проведения экспертизы. Бывают случаи, когда судебную экспертизу требуют оба участника дела для определения необходимых доказательств. В данном случае стоимость услуг будет делиться пополам. На стоимость могут повлиять следующие факторы:

сложность поставленных вопросов;

количество задач для их решения;

количество информации, которая предоставляется специалисту для рассмотрения.

Судебная экспертиза, проведенная экспертом-инженером, помогает установить точные данные о стоимости, которые можно будет использовать в своих целях. Эксперт описывает все детали экспертизы в отчете, который предоставляется суду и на основании этого отчета выносится приговор.

Экспертиза проводится в указанные сроки, которые были установлены ранее. По итогам проведенного исследования, эксперт должен составить заключение. В заключении указываются результаты, которые были получены в ходе проведенного исследования.

Готовое заключение составляется по всем установленным нормам и стандартам, и передается следственному комитету. Далее заключение будет использоваться в расследуемом деле. На основании того, что заключение имеет юридическую силу, то оно принимается во внимание во время следственного или судебного дела.

Для того, чтобы провести судебную экспертизу определения стоимости неотделимых улучшений можно обратиться за помощью к нашим экспертам. До начала проведения экспертизы проводится предварительная консультация, во время которой оговариваются все нюансы. Наши эксперты имеют необходимое образование и опыт в данной области. Они выполнят все работы быстро и качественно. А полученные результаты можно использовать в своих целях.

Наиболее распространенным способом обеспечения предпринимателей площадями для осуществления хозяйственной деятельности до сих пор является аренда. Это вызвано как необходимостью наличия больших ресурсов для строительства собственных активов, так и наличием значительного объема площадей, созданных еще до начала экономических реформ. С начала 90-х годов наибольший вес на рынке аренды занимают объекты государственной и муниципальной собственности, предоставляемые для размещения на их площадях производственной, торговой и иной деятельности. Довольно часто арендатор вынужден приводить объект недвижимости в состояние, пригодное для эксплуатации, восстанавливать или заменять отдельные конструктивные элементы, а порой проводить существенную его реконструкцию. Все это влечет необходимость материальных затрат для арендатора, которые он предполагает возместить в ходе использования арендуемых площадей.

• Размещение торговых площадей в бывшем банно-прачечном комбинате;
• Реконструкция склада растительного масла под производственные площади для размещения цеха по производству оконных рам;
• Реконструкция части площадей склада промышленных товаров для участка сборки нейтрализаторов.

А уж примеров переделки неприспособленных помещений под офисы и магазины может привести немалое количество любой оценщик.

Однако по окончании срока аренды (или иных причинах расторжения отношений между арендодателем и арендатором) неизбежно возникает вопрос о возмещении вложений арендатора в объект аренды. Это вызвано тем, что срок использования улучшений порой намного превышает срок аренды, а технические и эксплуатационные характеристики арендованного объекта могут существенно измениться. Особенно актуальными вопросы определения стоимости улучшений, внесенных арендатором, стали в последние два года, в ходе реализации положений законодательства о местном самоуправлении, согласно которому, перечень объектов, которые могут находиться в муниципальной собственности, резко сокращен. К тому же, изменения в порядке формирования местных бюджетов вынуждают муниципальные образования в ускоренном темпе продавать непрофильные объекты недвижимости.

Для определения величины затрат арендатора на улучшения объекта недвижимости проводят независимую оценку по заданию самого арендатора, собственника объекта или судебных органов. Часто такую проблему оценщику предстоит решить в ходе определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В любом случае, перед аналитиком ставится довольно нетривиальная задача, усложняющаяся отсутствием методических разработок по данной теме.

В представляемой работе автор, используя свой практический опыт, попытался в систематизированном виде изложить методические основы, позволяющие оценщику решить вопрос о целесообразности произведенных арендатором улучшений и определить их стоимость в целях возмещения.

Гражданско-правовые основы, определяющие порядок возмещения затрат арендатора

В соответствии с положениями Гражданского Кодекса (ст. 616), арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества , если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт , предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Ст. 623 ГК устанавливает, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью , если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества , арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит , если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Как правило, собственник имущества конкретизирует положения Гражданского кодекса об условиях аренды и устанавливает порядок осуществления арендатором улучшений и возмещения их стоимости в договоре аренды или иных документах. Например, «Положением об аренде нежилых зданий, помещений, сооружений, находящихся в собственности МО г.Новоуральск» предусмотрено, что обязательства арендатора по проведению текущего ремонта объекта аренды и его право на проведение капитального ремонта являются обязательными условиями договора аренды объекта недвижимости (п.2.4). При проведении арендатором капитального ремонта и (или) реконструкции объекта недвижимости, смета подлежит согласованию с собственником объекта недвижимости до начала ремонтных работ (п. 2.8).

Типовой договор аренды нежилого помещения, заключаемый между уполномоченным органом МО г. Новоуральск и арендатором, обязывает последнего своевременно производить необходимый ремонт арендуемых объектов за счет собственных средств. При этом, производить любые улучшения объекта аренды (как отделимые, так и неотделимые без вреда для конструкций) можно только с разрешения арендодателя и по согласованию с балансодержателем. Одновременно, данный договор ограничивает права арендатора в сравнении с общими нормами ГК, что выражается в положении о том, что стоимость улучшений, произведенных арендатором, не возмещается по окончании срока аренды.

Нередко арендатор, помимо текущего или капитального ремонта, производит более серьезные инвестиции в объект оценки, вызванные производственной необходимостью, и подпадающие под понятие реконструкции. Градостроительным кодексом реконструкция характеризуется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Зачастую, следствием реконструкции является изменение функционального назначения объекта. Порой проекты реконструкции предусматривают очень специфические изменения в конструктивные элементы зданий и помещений, имеющие смысл только для конкретного арендатора (например, создание вентиляционной системы для производства сварочных работ), и не представляющие интереса для собственника помещения. Поэтому, неизбежно встает вопрос о целесообразности производимых арендатором улучшений с точки зрения их полезности для собственника при последующем использовании объекта по окончании аренды. Ведь может произойти так, что кроме арендатора, создавшего улучшения, они больше никому не будут нужны. Тогда речь должна идти о создании сверхулучшений, которые не только не повышают рыночную стоимость объекта (или доходы от его использования), а наоборот, ведут к снижению рыночной стоимости или ликвидности объекта, ограничивая сферу его возможного применения.

Из анализа изложенных положений следует, что для рассмотрения вопроса о возмещении арендатору стоимости его улучшений, они должны удовлетворять следующим требованиям:

• носить капитальный характер (то есть являться затратами на капитальный ремонт или реконструкцию объекта аренды);
• являться не отделимыми без вреда для конструкций объекта аренды;
• производиться с разрешения арендодателя и по согласованию с балансодержателем;
• смета на работы должна быть согласована с собственником объекта недвижимости до начала ремонтных работ.

Помимо этого, капитальные вложения арендатора, как и любые инвестиции, должны отвечать принципам целесообразности и экономической эффективности, то есть, по крайней мере, не ухудшать эксплуатационные характеристики объекта аренды и не снижать его доходность (рыночную стоимость) для собственника.

Только при выполнении всех перечисленных условий, собственник имущества (арендодатель) может решать вопрос о возмещении арендатору тем или иным способом стоимости внесенных им улучшений.

Возмещение затрат на улучшения может осуществляться различными способами, в зависимости от конкретной ситуации. Автор на практике сталкивался со следующими решениями этого вопроса:

1. Расходы арендатора засчитывались в счет платежей за арендуемое имущество;
2. Остаточная стоимость улучшений возмещалась арендатору после продажи объекта недвижимости на аукционе за счет вырученных средств;
3. Стоимость улучшений засчитывалась в счет стоимости объекта недвижимости при продаже объекта арендатору;
4. С арендатором заключался инвестиционный договор, в соответствии с которым он становился сособственником объекта недвижимости в доле, пропорциональной стоимости внесенных улучшений.

С возмещением затрат по окончании (расторжении) договора аренды автору сталкиваться не приходилось, хотя судебная практика довольно часто говорит о таких фактах.

Особенности улучшений арендатора как объекта оценки

Как видно из предыдущей главы, улучшения арендатора законодатель рассматривает как объект гражданских прав, который может участвовать в гражданском обороте. Следовательно, для осуществления с ними сделок необходима их стоимостная оценка, которая проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Основная особенность улучшений арендатора как объекта оценки выражается в том, что они не являются самостоятельным активом, а представлены всегда в составе объекта недвижимости. Их использование может происходить только в ходе эксплуатации самого объекта недвижимости в целом, соответственно и генерировать доходы в отрыве от объекта недвижимости улучшения не могут. Также и участвовать в гражданском обороте они могут только в составе объекта, к которому относятся. Вместе с тем, при возникновении улучшений может проявляться эффект синергии, когда рыночная стоимость объекта недвижимости вырастает значительно выше суммы затрат на создание данных улучшений, то есть возникает дополнительная стоимость («сверхприбыль», «маржа»), пользуется которой собственник недвижимости, а не создатель улучшений. Может появиться и обратный эффект - снижение рыночной стоимости, при котором в проигрыше, опять-таки, остается владелец объекта, хотя арендатор лично для себя может извлечь выгоду от создания этих улучшений.

Ограничение (физическое) участия улучшений в гражданском обороте приводит к тому, что единственными участниками сделки с ними могут являться собственник недвижимого имущества и арендатор, создавший улучшения. А сделка с улучшениями может совершиться только один раз - при компенсации арендатору стоимости внесенных улучшений. Причем эта сделка не является сделкой купли-продажи, а происходит как возмещение затрат арендатора на их создание, независимо от последствий, к которым привело их возникновение. При этом арендатор может претендовать только на возврат прямых инвестиций, прибавленная стоимость остается собственностью владельца объекта.

Приведенные особенности определяют и подходы к оценке стоимости улучшений. Ясно, что ни доходный, ни сравнительный подходы при оценке улучшений не могут быть применены.

Вернее, доходный и рыночный подходы могут использоваться для выявления результата создания улучшений, их влияния на объект недвижимости в целом. При этом полученный эффект можно определить только путем сравнения рыночной стоимости недвижимости в состоянии «с учетом улучшений» и «без учета улучшений».

Влияние улучшений на объект недвижимости может проявляться различным родом. В результате создания улучшений:

• Может снизиться физический износ конструктивных элементов, и, как следствие, увеличиться срок оставшейся экономической жизни;
• Могут измениться технические и эксплуатационные характеристики объекта без изменения его уровня качества (классности);
• Может измениться класс объекта без изменения функционального назначения;
• Может измениться функциональное назначение объекта недвижимости, что влечет за собой его переход в другой сектор рынка.

Соответственно изменяются доходность объекта, его ликвидность, рыночная стоимость.

Определение же стоимости самих улучшений может происходить только с применением затратного подхода, как расчет величины затрат на их создание. При использовании данного подхода оценщику необходимо учитывать, что он предполагает общественно-необходимые затраты ресурсов (материальных и трудовых), поэтому определение расходов на создание улучшений должно происходить не из фактических затрат арендатора, а из расчетных показателей, исходя из объемов выполненных работ. Следовательно, фактические особенности осуществления инвестиций (работы хозспособом, экономия или перерасход материалов и т.п.), не должны влиять на конечный результат анализа.

Документы, необходимые для анализа улучшений

Реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется Градостроительным Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с Градостроительным Кодексом, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом

Реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства могут осуществляться физическими и юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим строительство.

Для того чтобы сделать выводы о правомерности, целесообразности и стоимости улучшений, осуществленных арендатором, оценщику необходимо проанализировать как юридические документы, касающиеся отношений собственника имущества и арендатора, так и документы, содержащие сведения об архитектурных, объемно-планировочных и эксплуатационных характеристиках объекта недвижимости и их изменениях в результате улучшений.

Источниками данных сведений могут быть:

• Положения государственных, региональных и муниципальных органов, регламентирующие порядок сдачи объектов недвижимости в аренду
• Договора аренды объектов недвижимости
• Проектная документация на создание улучшений
• Разрешение на проведение реконструкции, выданное уполномоченными органами
• Договора с подрядчиками, сметы, акты приемки выполненных работ
• Акты государственной комиссии о приемке строительных работ

Проектно-сметная документация должна быть согласована с собственником имущества (уполномоченным лицом или органом).

При отсутствии проектно-сметной документации, необходимо поставить вопрос о привлечении к работе сметчика, с соответствующей компенсацией стоимости его услуг, а в случае отказе заказчика от привлечения стороннего специалиста, можно отказаться от проведения оценки, мотивируя это отсутствием необходимых сведений.

Принципы анализа эффективности инвестиций арендатора

Любые вложения арендатора в используемое им имущество, тем более предполагающие долгосрочное их использование, следует рассматривать как некоего рода инвестиционные проекты, направленные для получения последующей выгоды от улучшенного объекта аренды. Также и для арендодателя, затраты арендатора на улучшения его собственности являются инвестиционным проектом, где источником основных инвестиций является арендатор.

В связи с этим, для определения эффективности осуществленных арендатором инвестиций с точки зрения собственника объекта аренды, можно применить методы анализа, используемые для инвестиционных проектов (ИП).

Показатели коммерческой эффективности проекта учитывают финансовые последствия его осуществления для участника, реализующего ИП, в предположении, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами.

Показатели эффективности инвестиций в целом характеризуют с экономической точки зрения технические, технологические и организационные проектные решения.

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемости инвестиций и заинтересованности в них всех участников.

В основу оценок эффективности инвестиций арендатора должны быть положены следующие основные принципы, применимые к любым типам проектов, независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:

• рассмотрение инвестиций на протяжении всего жизненного цикла (расчетного периода);
• моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением инвестиций денежные поступления и расходы за расчетный период;
• сопоставимость условий сравнения различных проектов (вариантов проекта);
• принцип положительности и максимума эффекта. Для того чтобы ИП, с точки зрения инвестора, был признан эффективным, необходимо, чтобы эффект реализации порождающего его проекта был положительным;
• учет фактора времени;
• учет только предстоящих затрат и поступлений. При расчетах показателей эффективности должны учитываться только предстоящие в ходе осуществления проекта затраты и поступления, включая затраты, связанные с привлечением ранее созданных производственных фондов, а также предстоящие потери, непосредственно вызванные осуществлением проекта (например, от ухода из прежнего сектора рынка недвижимости в связи с изменением функционального назначения объекта).
• сравнение «с учетом инвестиций» и «без инвестиций». Оценка эффективности ИП должна производиться сопоставлением ситуаций не «до инвестиций» и «после инвестиций», а «без инвестиций» и «с инвестициями»;
• учет всех наиболее существенных последствий инвестиций. В тех случаях, когда их влияние на эффективность допускает количественную оценку, ее следует произвести. В других случаях учет этого влияния должен осуществляться экспертно;
• учет наличия разных участников проекта, несовпадения их интересов и различных оценок стоимости капитала.

Для расчетов эффективности инвестиций применяются:

1. Метод расчета чистого приведенного эффекта
2. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций
3. Метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиций
4. Метод определения срока окупаемости инвестиций
5. Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций

Эффективность капиталовложений арендатора необходимо определять с точки зрения собственника имущества (ставя во главу угла его интересы в отношении объекта аренды как актива, способного приносить доходы в процессе эксплуатации или в результате продажи), применяя указанные методы. При этом под инвестициями понимается величина затрат, произведенных по работам капитального характера.

1. Метод расчета чистого приведенного эффекта (NPV)

Этот метод основан на сопоставлении величины исходных инвестиций с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ими в течение прогнозируемого срока

В основе данного метода заложено следование основной целевой установке, определяемой собственником актива - повышение ценности объекта, количественной оценкой которого служит его рыночная стоимость. Тем не менее, принятие решений по инвестиционным проектам чаще всего инициируется и осуществляется не собственником актива, а его управляющим (в нашем случае - арендаторами). Поэтому здесь предполагается, что цели собственников и арендатора конгруэнтны , т.е. негативные последствия возможного агентского конфликта не учитываются.

Для применения данного метода в поставленных целях, учитываются следующие особенности расчета показателя:

1. В качестве величины денежных доходов, генерируемых инвестициями арендатора, для анализа берется разница между чистым денежным потоком (включающим прибыль, амортизацию и отчисления на восстановление быстроизнашивающихся элементов), возникающим при условии эксплуатации объекта «без инвестиций» и эксплуатации «с инвестициями».
2. Ставка дисконтирования берется в размере нормы отдачи, рассчитанной для объекта недвижимости, в который делаются инвестиции.
3. Срок использования инвестиций определяется, исходя из минимального срока эксплуатации конструктивных элементов, в которые делаются капитальные вложения.

В зависимости от результатов расчета, отличаются и рекомендации собственнику имущества:

• если NPV < 0, то в результате инвестиций арендатора стоимость объекта недвижимости уменьшится, то есть инвестиции не отвечают выдвинутым требованиям, и их следует отвергнуть (не возмещать арендатору);
• если NPV = 0, то при затратах арендатора в улучшения ценность актива не изменится, то есть инвестиции арендатора можно не отвергать;
• если NPV > 0, то в случае осуществления инвестиций стоимость объекта недвижимости увеличится, то есть инвестиции отвечают выдвинутым требованиям, и их по данному критерию следует принять (компенсировать).

2. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций (РI)

Этот метод является, по сути, следствием предыдущего.

В отличие от NPV индекс рентабельности является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект.

Индекс рентабельности в нашем случае определяется отношением накопленной величины дисконтированных доходов от эксплуатации объекта «с учетом инвестиций» к сумме затрат на осуществление улучшений.

Очевидно, что если:

РI > 1, то улучшения следует принять,
РI < 1, то улучшения следует отвергнуть,
РI = 1, то улучшения не приносят ни прибыль, ни убытки.

3. Метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиции (IRR)

Под внутренней нормой прибыли понимают значение коэффициента дисконтирования r, при котором NPV равен нулю:

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.

Для расчета IRR для инвестиций арендатора в нашем случае используют показатели чистого денежного потока, периода расчета k иинвестиций IC , рассчитанные при применении предыдущих методов. За показатель «цены капитала» СС принимается норма отдачи для объекта недвижимости.

С показателем СС сравнивается критерий IRR, , при этом связь между ними такова.

Если:
IRR > СС, то улучшения следует принять;
IRR < СС, то улучшения следует отвергнуть;
IRR = СС , то улучшения не вносят изменения в экономические показатели объекта.

4. Метод определения срока окупаемости инвестиций (РР)

Срок окупаемости инвестиций арендатора определяется как прямым подсчетом, так и с учетом временного аспекта, при использовании уже известных значений P, PV, IC . Если оба показателя меньше прогнозного срока использования инвестиций, то по данному критерию инвестиции можно рекомендовать к принятию.

5. Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций (ARR)

Для наших целей необходимо модифицировать базовую формулу показателя:

1. Вместо показателя среднегодовой прибыли (PN) берется величина дополнительного чистого ежегодного дохода, полученного в результате осуществления инвестиций;
2. В качестве остаточной стоимости актива (RV) берется остаточная стоимость улучшений арендатора на конец прогнозного периода, который определяется, исходя из минимального срока эксплуатации конструктивных элементов, в которые делаются капитальные вложения.

В качестве коэффициента рентабельности авансированного капитала используется аналогичный показатель для арендуемого объекта без учета инвестиций в улучшения.

Если показатель ARR выше значения рентабельности объекта аренды без инвестиций, то эффективность инвестиций превышает рентабельность объекта оценки, что позволяет отзываться о них положительно.

Если наблюдается обратная ситуация, то улучшения арендатора отрицательно сказываются на доходности объекта и их принимать не следует.

Только рассмотрев в совокупности все показатели, характеризующие эффективность произведенных улучшений, можно дать совет собственнику принять то или иное решение о целесообразности и полезности планируемых (или произведенных) улучшениях арендатора.

Определение стоимости улучшений

В ходе эксплуатации арендованных помещений арендатор потребляет краткосрочные улучшения арендуемого имущества, затраты на которые амортизируются в течение срока службы или срока аренды по принципу наименьшей величины. Одновременно происходит износ и долгоживущих конструктивных элементов, что предполагает списание их стоимости за счет арендатора (в сумме амортизационных отчислений). Таким образом, если арендатор за собственный счет произвел капитальные вложения в арендуемое имущество, то он может претендовать на возмещение своих затрат лишь в той части, которая принесет выгоду собственнику имущества после окончания срока аренды (или расторжения договора аренды по иным причинам). Поэтому для целей решения вопроса о возмещении затрат арендатора следует определять не полную стоимость внесенных им улучшений, а их остаточную стоимость на дату оценки или на момент возврата владельцу объекта аренды.

Остаточная стоимость определяется с учетом накопленного износа конструктивных элементов, на создание (восстановление) которых вносились инвестиции, рассчитываемого методом срока жизни.

Нормативные сроки эксплуатации конструктивных элементов определяются на основе «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88(р) .

Стоимость улучшений находится, исходя из сметной стоимости ремонтно-строительных работ, приведенной к дате оценки.

Для определения сметной стоимости используют сметную документацию, объем выполненных работ выявляют на основании актов сдачи-приемки работ.

Из практики следует, что арендатором предоставляются локальные сметы, в которые включены как работы капитального характера, так и текущий и косметический ремонт. Поэтому оценщику необходимо проводить анализ смет в соответствии с ведомостями объемов работ (дефектными ведомостями) с целью выявления затрат на создание улучшений, которые носят капитальный характер и являются неотделимыми.

Иногда бывает необходимо проводить перегруппировку затрат, чтобы определить их стоимость по видам работ и характеру инвестиций.

Строительная экспертиза квартиры

Строительная экспертиза с целью определения наличия неотделимых улучшений в квартире

Строительная экспертиза квартиры

Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится, как правило, в три связанных между собой этапа:

• подготовка к проведению обследования;
• предварительное (визуальное) обследование;
• детальное (инструментальное) обследование.

В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п. 6.1 Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований. Экспертом произведен внешний осмотр объекта, с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.

В ходе строительной экспертизы квартиры установлено:

• При осмотре жилых помещений квартиры каких-либо улучшений не выявлено.
• При осмотре кухни каких-либо улучшений не выявлено.
• При осмотре санузла и коридора каких-либо улучшений не выявлено.

Коментарий строительного эксперта по обследованию квартиры Согласно статье 623 ГК РФ «отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки».Таким образом, в ходе обследования неотделимых улучшений в квартире не выявлено.

Заключение по строительной экспертизы квартиры

По результатам экспертизы, в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, в ходе диагностического обследования неотделимых улучшений в квартире не выявлено.

• Неотделимые улучшения квартиры - Строительная экспертиза с целью определения наличия неотделимых улучшений в квартире

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "МИР", г. Астрахань,
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 01.07.2010, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010
по делу N А06-1326/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "МИР", г. Астрахань, к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Камызякский сельскохозяйственный колледж", г. Астрахань, Российской Федерации в лице Федерального агентства по образованию Российской Федерации, г. Москва, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области, г. Астрахань, о взыскании 17 091 917 руб. 87 коп.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Мир" (далее - истец, ООО "ТД "Мир") обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Камызякский сельскохозяйственный колледж" (далее - колледж), Федеральному агентству по образованию Российской Федерации (далее - агентство) о взыскании стоимости произведенных истцом улучшений арендованного имущества в размере 17 091 917 руб. 87 коп.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 01.07.2010 в удовлетворении заявленных ООО "ТД "Мир" исковых требований отказано.
С ООО "ТД "Мир" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 108 459 руб. 59 коп.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив иск в полном объеме.
Представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании 09.02.2011 был объявлен перерыв до 11 час. 15 мин. 14.02.2011 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.12.2004 между колледжем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мир телефонов" (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося федеральной собственностью, согласно которому колледж сдал, а арендатор принял в аренду федеральное имущество - нежилое строение, общей площадью 1776 кв. м, расположенное по адресу: г. Камызяк, ул. Любича, д. 17 для использования под магазин.
Срок аренды установлен договором с 01.12.2004 по 01.09.2029.
Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что неотделимые улучшения арендуемого имущества производятся арендатором только с согласия колледжа. Стоимость произведенных арендатором улучшений, в том числе, неотделимых возмещению подлежит.
Согласно пункту 2.2.5 договора содержание, обслуживание, охрана, текущий и капитальный ремонт зданий (помещений) производится за счет средств арендатора.
Пунктом 3.1 договора от 30.12.2004 и приложением N 2 к данному договору арендатору при подписании настоящего договора устанавливается арендная плата за пользование федеральным имуществом в сумме 15 750 у.е. в год. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 1312,5 у.е., налог на добавленную стоимость - 236,25 у.е.
В соответствии с пунктом 3.2 договора от 30.12.2004 ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях не позднее 10-го числа отчетного месяца в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной плате плюс налог на добавленную стоимость. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последний день месяца, предшествующего оплачиваемому.
Передача имущества от арендодателя к арендатору оформлена двусторонним актом от 01.12.2004, подписанным сторонами.
Соглашением от 03.05.2006 стороны внесли изменения в договор аренды от 30.12.2004 в связи с изменением названия арендатора на ООО "ТД "Мир".
Договор аренды зарегистрирован 21.09.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области.
Истец с одобрения ответчика произвел работы по капитальному ремонту здания согласно рабочему проекту реконструкции здания столовой.
Согласно техническому заключению от 29.12.2009 N ОН-43/09/133, выполненному ООО "Поволжский центр Независимой экспертизы имущества "Прайс" по заданию истца сметная стоимость выполненных СМР по реконструкции здания по адресу: Астраханская область, г. Камызяк, ул. Любича, д. 17 на дату проведения обследования составляет 17 534 452 руб.
Ответчиком были засчитаны в счет арендной платы за 2005 год произведенные истцу работы по ремонту кровли здания, подвода воды к зданию, остеклению здания на общую сумму 442 115 руб. 13 коп.
Остальные затраты по капитальному ремонту имущества ответчиком компенсированы не были.
На письмо истца от 14.04.2009 о компенсации затрат, ответчик сообщил об отказе в возмещении затрат истца по капитальному ремонту в связи с тем, что арендатор не получил разрешение на производство работ, что послужило основанием для обращения ООО "ТД "Мир" в суд с настоящим исковым заявлением.
Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что установить состояние имущества, подлежащего передаче в аренду и факт невозможности его использования по назначению без проведения капитального ремонта, невозможно.
Из договора аренды от 30.12.2004 и акта приема-передачи к нему не усматривается, что сторонами при подписании указанных документов было указано состояние имущества, передаваемого в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В силу со статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Условиями договора аренды от 30.12.2004 установлено, что неотделимые улучшения арендуемого имущества производятся арендатором только с согласия колледжа. Стоимость произведенных арендатором улучшений, в том числе неотделимых, подлежит возмещению (пункт 1.6).
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что арендатор по настоящему делу вправе после прекращения договора аренды требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
В соответствии с решением Арбитражного суда Астраханской области от 29.05.2008 по делу N А06-1629/2008 договор аренды нежилого помещения от 30.12.2004, заключенный между колледжем и ООО "ТД "Мир" расторгнут, с арендатора в пользу арендодателя взыскана задолженность по арендной плате в сумме 129 251 руб. 72 коп.
Основанием для расторжения договора аренды послужило то, что арендатор не исполнял обязательства по полному и своевременному внесению арендных платежей.
На основании решения Арбитражного суда Астраханской области от 26.05.2009 по делу N А06-1579/2009 ООО "ТД "Мир" обязано был возвратить по акту приема-передачи колледжем нежилое строение общей площадью 1776 кв. м (столовая "Юность"), расположенное по адресу: г. Камызяк, ул. Любича, д. 17.
В ходе исполнительного производства на основании акта совершения исполнительных действий от 13.10.2009 указанное строение передано ООО "ТД "Мир" колледжу.
По факту приема-передачи составлен акт приема передачи от 13.10.2009.
23.10.2009 комиссией по инвентаризации колледжа составлен акт инвентаризации переданного в ходе исполнительного производства спорного имущества, согласно которому в ходе инвентаризации было установлено:
- внутренняя отделка помещения полностью демонтирована или уничтожена;
- внутренняя электропроводка демонтирована или повреждена;
- внутренняя разводка водоснабжения так же демонтирована или повреждена;
- внутренняя система теплоснабжения полностью повреждена;
- прилегающая территория захламлена, декоративные ограждения демонтированы в полном объеме, декоративная отделка крыльца частично уничтожена, частично повреждена.
Как верно указал суд первой инстанции, вопрос о компенсации неотделимых улучшений может быть решен только при представлении документов, подтверждающих фактическое выполнение работ и затраты по их выполнению.
В качестве доказательства стоимости произведенных истцом отделимых улучшений истцом суду представлено техническое заключение от 29.12.2009 N ОН-43/09/133 по результатам обследования здания, расположенного по адресу: Астраханская область, г. Камызяк ул. Любича, д. 17, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Поволжский центр независимой экспертизы имущества "ОТАИС".
Согласно выводам, изложенным в указанном заключении, сметная стоимость выполненных строительно-монтажных работ по реконструкции здания по адресу: Астраханская область, г. Камызяк, ул. Любича, д. 17 на 24.12.2009 составляет 17 534 452 руб.
Из заключения следует, что в результате визуального обследования установлено, что в указанном здании в 2005 году произведена реконструкция, позволившая использовать здание как торгово-развлекательный комплекс. После реконструкции в подвале здания был размещен ночной клуб "Мирный" и складские помещения, на первом этаже располагался продовольственный магазин, на втором этаже магазин бытовой техники.
В заключении указано, что в 2007 году арендатор покинул здание. На дату обследования существующие здания разграблены, элементы отделки, санитарно-технические приборы и проводка демонтированы.
Из заключения также следует, что набор работ и объемы работ определены на основании рабочего проекта "Реконструкция здания столовой по ул. Любича, д. 17 в г. Камызяк Астраханской области" ООО ПИ "Астраханьпромстройпроект" с учетом корректировок и дополнений, выявленных во время натурного обследования объекта. Расчет стоимости работ произведен в уровне цен на дату осмотра (24.12.2009).
Из заключения не следует, что для проведения обследования и составления заключения ООО "ТД "Мир" были представлены документы, подтверждающие фактическое выполнение работ, указанных в рабочем проекте, и затраты на проведение работ.
Так, в заключение отсутствуют ссылки на акты приемки выполненных работ, договоры на выполнение строительных работ, документы о приобретении строительных материалов, платежные документы и другие документы.
В техническом заключении ООО "Поволжский Центр Независимой Экспертизы Имущества "Прайс" содержится вывод только о сметной стоимости строительно-монтажных работ, и по состоянию на дату проведения обследования.
Стоимость фактически выполненных работ в представленном заключении не указана.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать факт проведения им работ, в результате которых созданы неотделимые улучшения, стоимость этих улучшений.
Суду апелляционной инстанции истцом представлена справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 31.08.2005, согласно которой стоимость выполненных работ и затрат составила всего 9 345 850 руб. 79 коп., а так же акт о приемке выполненных работ за август 2005 года по форме КС-2 на сумму 9 345 850 руб. 79 коп.
При этом в справке по форме КС-3 не указан объект, на котором производились работы, в строке "стройка" указано - Дружикин, а так же отсутствует наименование как видов работ, так и наименование затрат.
На основании изложенного указанные документы не были приняты судом в качестве надлежащих доказательств факта проведения работ по улучшению арендованного имущества и стоимость этих улучшений.
Иные доказательства, а именно документы о приобретении строительных материалов, платежные документы и другие документы, подтверждающие затраты общества на проведение работ, истцом суду не представлены.
Согласно пояснениям сторон, работы по водообеспечению, ремонту кровли здания, а также остеклению на сумму 442 115 руб. 13 коп. арендодателем зачтены в счет уплаты арендной платы.
Стоимость указанных работ в сумму иска не включена.
Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В пункте 2.2.1 также указано, что арендатор обязан использовать помещение исключительно по прямому назначению, то есть под магазин.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона.
Из технического заключения следует, что арендованное имущество использовалось арендатором не только под магазин, но и под ночной клуб и склады, а, следовательно, и работы по улучшению арендованного имущества производились в целях использования здания не только под магазин, но и под ночной клуб и склады, что противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что работы по установке охранной и пожарной сигнализации, установке столбов и изготовление металлических секций для забора, изготовление оборудования для детской площадки не относятся к работам по улучшению арендованного имущества.
Установка забора и устройство детской площадки относится к благоустройству территории и не являются обязательными требованиями, предъявляемыми к использованию здания в качестве магазина.
Истцу в аренду предоставлялось здание для использования под магазин, а не земельный участок, прилегающий к этому зданию, на котором установлены забор и организована детская площадка.
Договором аренды предусмотрена компенсация неотделимых улучшений арендованного имущества, а не элементов благоустройства территории.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, из представленных документов невозможно определить относятся ли элементы благоустройства к отделимым либо неотделимым улучшениям.
В силу абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Однако, как следует из материалов дела, имущество возвращено арендодателю в неудовлетворительном состоянии.
Поскольку в результате обследования установлено, что здание разграблено, элементы отделки, санитарно-технические приборы и проводка демонтированы, суд первой инстанции обоснованному выводу, что стоимость фактически выполненных работ на дату обследования не могла быть определена.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.
В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины по кассационной жалобе относится на истца.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 01.07.2010, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 по делу N А06-1326/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.